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Viager à Bordeaux


Le viager répond à des attentes liées à la problématique de la baisse des retraites et du vieillissement de la population. Dans 90% des cas, la vente en viager se fait en viager occupé et l'âge moyen du crédirentier est de 74 ans. La rente moyenne obtenue s'élève à 715 € par mois. 56% des ventes réalisées concernent des maisons et 44% des appartements. En moyenne, les crédirentiers augmentent ainsi leurs revenus mensuels de 50%, ce qui est un des objectifs de l'opération.

Nos biens en viager

1 – Le viager : Définitions

Axel Viager vous invite à découvrir ici les principes de ce contrat immobilier, souvent méconnu mais présentant pourtant de nombreux avantages pour le vendeur et l'acquéreur.
Le viager immobilier est une solution idéale pour remédier à la réduction du pouvoir d'achat en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. La vente en viager permet au propriétaire d'un bien immobilier de vendre et de continuer à vivre dans son appartement ou sa maison, tout en percevant une rente viagère indexée sur le coût de la vie (ce qui est unique) avec la garantie du paiement de la rente.

La vente en viager va mettre en relation un vendeur et un acquéreur : le vendeur est appelé « crédirentier » car il est créditeur de la rente viagère. L'acquéreur, débiteur de la rente, est appelé « le débirentier ».

La vente en viager est une vente traditionnelle faite devant notaire. Le mode de paiement est différent : l'acheteur doit payer une somme fixe le jour de la vente appelée « le bouquet ».

Le solde, « la rente » est à payer mensuellement jusqu'au décès du vendeur. Ceci va ainsi constituer un revenu financier régulier et sécurisé pour le vendeur.

> Le calcul d'un viager dépend de nombreux paramètres :

  • la valeur vénale du bien immobilier est estimée au jour de la vente selon le quartier, l'immeuble, l'étage, le confort, les travaux à prévoir, les prestations, l'âge du bien etc…
  • le versement d'un bouquet ou non,
  • l'âge et l'espérance de vie du ou des vendeurs,
  • la rentabilité du bien, 
  • le droit d'occupation, l'usufruit,
  • le caractère réversible de la rente, 
  • une clause de révision et d'indexation éventuellement incluse au calcul de la rente.

> Il existe différents types de vente :

  • Le viager occupé : C'est le plus fréquent et représente 90 % des ventes. Il correspond à la vente d'un bien immobilier dont le vendeur se réserve un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH, droit d'occuper le bien sa vie durant). Le vendeur continue à vivre chez lui tout en percevant une rente à vie. 
  • Le viager libre : Il correspond à la vente d'un bien immobilier dont l'acquéreur aura immédiatement la libre disposition. L'acquéreur peut occuper ou louer le bien à sa convenance. Le vendeur bénéficie d'un bouquet à la signature de la vente et d'une rente à vie (il bénéficie ainsi d'une rente faiblement fiscalisée et totalement sécurisée).
  • La vente à terme et La nue-propriété sont d'autres types de vente, employées plus rarement, à étudier selon les cas.

> En conclusion le viager est :

  • le meilleur système de retraite à la fois pour le vendeur et l'acquéreur,
  • un placement dans la pierre sécurisé et encadré,
  • un échange intergénérationnel,
  • le fruit d'une longue tradition coutumière,
  • une transaction gagnant-gagnant.

2 – Vendre en viager

La vente en viager permet aux vendeurs d'obtenir un complément de revenus et de remédier ainsi à la diminution de leurs ressources. Le système du viager va leur permettre d'augmenter leur pouvoir d'achat sans changer leurs habitudes de vie à un moment où l'essentiel de leurs revenus est constitué majoritairement d'une retraite. Grâce au viager, le vendeur s'assure une rente jusqu'à la fin de ses jours et bénéficie d'avantages fiscaux sur sa rente.

> Pourquoi vendre en viager ?

  •  gagner en sérénité : en conservant l'usage de son logement sa vie durant, sans changer ses habitudes.
  •  obtenir une liquidité immédiate (le bouquet) puis des revenus mensuels complémentaires garantis et revalorisés annuellement pour améliorer son quotidien.
  •  réduire ses frais, taxe foncière et gros travaux étant à la charge de l'acquéreur.
  •  protéger son conjoint par une rente réversible sans réduction au conjoint survivant.
  •  aider sa descendance ou organiser sa succession en évitant les droits (jusqu'à 60%) en transmettant le bouquet.
  •  profiter d'une fiscalité avantageuse, avec un abattement allant jusqu'à 70%. 

> Quelles sont les garanties pour le ou les vendeurs ?

Le vendeur possède une double garantie réelle : le privilège de vendeur et la clause résolutoire.
Le privilège de vendeur, prévu par l'article 2103 du code civil, permet au vendeur, au cas où le paiement de la rente n'est pas effectué, de mettre en œuvre la saisie du bien afin de lui permettre de récupérer la somme des rentes éventuellement non payées.
Lorsque le contrat de vente le prévoit expressément, le vendeur impayé peut demander la résolution de plein droit (clause résolutoire) en cas de défaut de paiement d'une échéance, lui permettant ainsi de conserver le comptant et les rentes déjà versées.

> Qu'est-ce qu'un viager occupé ?

  •  Le vendeur dispose d'un droit d'usage et d'habitation (DUH) personnel sa vie durant, il continue à vivre chez lui sans changement de son quotidien, tout au long de sa vie.
  •  Le vendeur perçoit un capital immédiat et des revenus supplémentaires garantis à vie.
  •  Le vendeur réalise des économies importantes, il n'a plus à payer la taxe foncière, les gros travaux, les frais de syndic en cas de copropriété.
  •  Le vendeur bénéficie d'un cadre fiscal très favorable, le bouquet est totalement exonéré d'impôts et la rente bénéficie d'un abattement pouvant aller jusqu'à 70 % dès 70 ans.
  •  Le vendeur est garanti du paiement des rentes. La vente est enregistrée par un acte authentique établi chez le notaire qui comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire.
  •  Le vendeur est garanti du maintien de pouvoir d'achat par la revalorisation annuelle de la rente.
  •  Le vendeur est garanti d'une revalorisation en cas de libération anticipée, il peut libérer son bien de son propre chef et bénéficier en contrepartie de rentes revalorisées selon barème prévu dans l'acte de vente.
  •  Le vendeur protège sa famille grâce à la réversion du droit d'usage et d'habitation et de la totalité de la rente au conjoint survivant. Il peut aussi faire une donation de tout ou partie du bouquet à ses proches.

> Qu'est-ce qu'un viager libre ?

  •  La vente en viager libre permet au vendeur d'augmenter son pouvoir d'achat dans des conditions optimales de sécurité. La vente en viager libre présente de nombreux avantages pour les vendeurs par rapport à une vente traditionnelle ou la mise en location d'un bien, les vendeurs échangent les loyers contre une rente garantie à vie et supérieure au loyer. 
  •  La vente en viager libre permet aux vendeurs d'augmenter leurs revenus sans avoir recours à la gestion locative (pas de loyers impayés, pas de recherche de locataires, pas de travaux de remise en état du bien, pas de vacance locative…).
  •  Le vendeur perçoit un capital immédiat et des revenus complémentaires garantis à vie.
  •  Le vendeur n'a plus aucune charge (plus de taxe foncière, taxe d'habitation, gros travaux, ni charges locatives).
  •  Le vendeur bénéficie d'un cadre fiscal très favorable, le bouquet étant exonéré d'impôts et la rente bénéficiant d'un abattement pouvant aller jusqu'à 70% dès 70 ans. 
  •  Le vendeur est garanti du paiement des rentes. La vente est enregistrée par un acte authentique établi chez le notaire qui comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire. 
  •  Le vendeur est garanti du maintien de pouvoir d'achat par la revalorisation annuelle de la rente. 
  •  Le vendeur protège sa famille grâce à la réversion du droit d'usage et d'habitation et de la totalité de la rente au conjoint survivant. Il peut aussi faire une donation de tout ou partie du bouquet à ses proches.

3 – Acheter en viager

Vous cherchez un placement souple et rentable dans la pierre qui soit en partie défiscalisable et sans risque locatif ?
Vous souhaitez devenir propriétaire sans recours au crédit bancaire, en n'engageant qu'une part du coût du bien acquis et en échelonnant sur une longue durée votre paiement ?
Le principe de l'achat en viager ou en vente à terme est le « crédit vendeur », le vendeur jouant le rôle de la banque. L'acquéreur lui verse un apport : le bouquet, puis une rente mensuelle à vie. L'achat d'un bien immobilier en viager permet de constituer progressivement un capital immobilier sans mise de fond initiale importante, en étalant sa charge financière sur la durée de vie du vendeur.

> C'est avant tout une solution de placement. Le viager permet de : 

  •  constituer un patrimoine à moindre coût tout en réduisant sa fiscalité,
  •  oublier les contraintes du locatif,
  •  ne pas payer d'intérêts de crédit,
  •  sécuriser votre capital dans la pierre et diversifier ses investissements,
  •  tabler sur un investissement pour sa propre retraite et l'avenir de ses enfants,
  •  se laisser le temps de valoriser son achat en bon père de famille car l'immobilier prendra de la valeur sur le long terme,

> Acheter en Viager occupé :

  •  L'acquéreur investit dans l'immobilier à un prix réduit (le droit d'usage et d'habitation étant déduit du prix d'achat).
  •  L'acquéreur investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire (donc sans intérêts bancaires).
  •  L'acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d'usage et d'habitation est versé sous la forme d'une décote sur le prix d'achat).
  •  L'acquéreur investit de manière socialement responsable (en complétant la retraite du vendeur, il lui permet de demeurer chez lui et de bénéficier d'un pouvoir d'achat supérieur).
  •  L'acquéreur est garanti d'une bonne protection du capital investi (résilience de la pierre).
  •  L'acquéreur est garanti de l'absence de risque et de souci de gestion locative, le vendeur étant le locataire occupant les lieux.
  •  L'acquéreur garde la possibilité de revendre le viager.

La répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur relève des principes du droit locatif et est conventionnelle entre les parties.

> Acheter en Viager libre :

  •  L'acquéreur acquiert un bien immobilier dans des conditions optimales et avec un paiement échelonné dans le temps.
  •  L'acquéreur peut disposer du bien dès l'achat pour s'y loger ou y loger un proche, il peut également le mettre en location et financer ainsi une partie des rentes.
  •  L'acquéreur investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire sans apport initial important.
  •  L'acquéreur investit de manière socialement responsable.
  •  L'acquéreur garde la possibilité de revendre le viager à tout moment.

4 – La Maitrise Axel

Nous vous proposons un service complet, concernant toutes les formes de ventes en viager.
Le viager étant une procédure complexe dans un cadre juridique très spécifique, il est préférable de l'envisager avec le concours d'un expert qui s'engage à vos cotés durant chaque étape nécessaire à la concrétisation de votre projet immobilier. Le spécialiste Viager vous accompagne jusqu'au rendez-vous final chez le notaire afin de vous assurer que le contrat conclu respecte tous les droits des parties, à court, moyen et long terme.

  •  Altruisme, proximité et compréhension : ce sont les valeurs sur lesquelles sont basés notre accompagnement et nos conseils spécialisés.
  •  Écoute, engagement et pédagogie sont nécessaires à l'accompagnement dans le temps et à la satisfaction des parties en présence.
  •  Nous mettons à votre disposition notre expertise et notre éthique pour vous aider à trouver la solution la mieux adaptée à votre situation en tant que vendeurs.
  •  Notre volonté est d'allier proximité et efficacité en étant un interlocuteur privilégié de votre projet de vie. Nous mettrons tout en œuvre pour accompagner le vendeur et ses proches dans toutes les étapes et démarches de la vente.
  •  Nos calculs de viagers sont effectués avec beaucoup de rigueur et de professionnalisme par notre spécialiste Viager. Le viager étant un contrat aléatoire, il doit être rédigé au mieux des intérêts de chacun, afin de parer à toutes les éventualités, en matière de répartition des charges et des travaux, d'indexation de la rente, d'abandon de jouissance, de réversibilité… et ce pendant toute la durée du viager.

5 – En toute transparence / Lexique

> Voici une explication des termes courants spécifiques au Viager :

LA RENTE : C'est la somme d'argent que l'acquéreur s'engage à verser périodiquement au vendeur, sa vie durant.

LE CRÉDIRENTIER : C'est le vendeur à qui la rente est due.

LE DÉBIRENTIER : C'est l'acquéreur qui paye la rente.

LE BOUQUET : C'est la somme versée comptant en une seule fois le jour de la vente en complément de la rente mensuelle.

INDEXATION DE LA RENTE : Afin de préserver le pouvoir d'achat du vendeur, la rente est recalculée tous les ans à la date anniversaire du contrat de vente sur la base de l'indice INSEE des prix à la consommation (hors tabac). 

DROIT D'USAGE ET D'HABITATION (DUH) : C'est la possibilité pour le vendeur de conserver la jouissance du bien qu'il a vendu en continuant à y vivre. Ce droit est strictement personnel, il ne peut ni louer ni prêter son bien.

CLAUSE RÉSOLUTOIRE : En cas de défaut de paiement de la rente, le vendeur peut demander l'annulation de la vente. Il redeviendra propriétaire du bien vendu en conservant les sommes engagées par l'acquéreur.

L'ALEA : La vente en viager est fondée sur un aléa. Elle dépend d'un facteur incertain à savoir la durée de vie du vendeur.

PRIVILEGE DU VENDEUR : C'est la certitude pour le vendeur d'être payé par préférence à tous les autres créanciers, en cas de défaillance éventuelle de l'acquéreur. Ce droit est garanti systématiquement au vendeur en viager pour protéger les revenus provenant de sa rente viagère à percevoir.

FISCALITE DU VIAGER : La rente viagère n'est imposable que sur une partie de son montant, selon l'âge atteint par le crédirentier lors du premier versement, la rente bénéficie d'un abattement de 30%à 70%.

TETE : Personne qui reçoit la rente viagère ou pendant la vie de laquelle la rente viagère est versée. On peut choisir un viager sur 2 têtes ou sur une tête, du ou des propriétaires ou même une personne extérieure au couple propriétaire du bien concerné.